2022年生産緑地法の指定解除
1991年3月生産緑地法の改正により、一定条件を満たせば、30年にわたって固定資産税が税率の安い農地扱いとなり、相続税の納税が猶予されることになった。
東京や大阪など大都市圏の農地は宅地並みの固定資産税がかかるが、生産緑地の指定を受ければ、固定資産税が数百分の1になる。
この生産力の地多くが2022年に30年の期間満了を迎える。
つまり、2022年以降に都市部において、生産緑地が大量に不動産マーケットに登場する。
50万戸分以上の土地が出現
東京 3330ha
神奈川 1404ha
埼玉 1825ha
千葉 1189ha
愛知 1206ha
大阪 2100ha
その他 2600ha
6都府県だけで全体の81%を占める。
ちなみに、この6都府県の面積がどれくらいかを計算してみる。
1ha=10,000㎡なので、6府県の面積が110,540,000㎡となる。
仮に60坪の土地で一軒家を建てるとしたら、60坪=198.347㎡。
計算を単純にするために200㎡とすると、110,540,000㎡の土地では、552,700戸が建てられる。
いきなり、50万戸以上の家が都市部に登場するとしたら、郊外の不動産の価格は壊滅的に下落をすることになる。逆に、郊外は買い時ということになる。
土地はさらに安くなっていくのか
この50万戸も、すんなりとは買い手がつかない。というのは、購買層が縮小しているからである。
「夢のマイホーム」という時代があったが、その時代に生きてきた団塊の世代は、既に引退者になっているので購買層にならない。
その子供たちの団塊ジュニアも、ローンを組んでいる者が多くおり、新たな購買層とはならない。この層は食い尽くされている。
団塊ジュニアから下の世代が、ターゲットになるが、人口が少ない。また、ひどい景気の冷え込み時期に就職時期を迎えているため、あらゆる面で財布のひもが固い。そう簡単に購買層とはならない。
土地は出現するが、買い手が少ない状況が生まれる。買い手がつかなければ、値段は下がる。需要がなければ、下げざるを得ないからだ。
数年後には、下がり始めるのだから、今慌てて新築物件を買う必要はない。
とはいえ…はたして、そうなるか…？
